ביטול החלטת הוועדה המחוזית חיפה והוראה כי תדון בתכנית לפיתוח מתחם המקרקעין "גבעת העיזים"

מיהו " בעל עניין בקרקע" הרשאי להגיש תוכנית מתאר מקומית למוסדות התכנון כאמור בסעיף 61 א (ב) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק")  - זו השאלה העומדת לדיון במרכזה של העתירה שלפנינו.

1.         ביום 13.6.11 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה (להלן - "הועדה") שלא לדון בתוכנית מתאר מקומית חפ/2169 שהגישה העותרת, היות ולדעת הועדה, העותרת אינה 'בעלת עניין בקרקע' מושא התוכנית, ועל כן אינה זכאית להגיש תוכנית מתאר (להלן - "התוכנית" להלן: "ההחלטה").

בעתירה מבוקש לבטל את החלטת הועדה ולהורות לוועדה לדון בתוכנית לגופה.

רקע בקצרה

2.         בדרום מערב העיר חיפה מצוי מתחם מקרקעין גדול הידוע בכינויו " גבעת העיזים". שטחו הכולל של המתחם הוא כ- 630 דונם (להלן: "המתחם" או " גבעת העיזים"). 

בשנת 1935 אושרה תוכנית בניין עיר חפ/181 אשר ייעדה את המתחם כולו למגורים. התוכנית כללה 274 מגרשים בבעלות פרטית של יחידים או תאגידים בבעלות פרטית. על פי התוכנית הנ"ל יועדו רוב המגרשים למגורים וחלקם לשטחים למבני ציבור ולשטח ציבורי פתוח.

מאז שנת 1935 לא קודם מהלך תכנוני שיאפשר לבעלי המגרשים במתחם לממש את זכויותיהם הקנייניות על הקרקע.

3.         במהלך שנת 2005 פנו המהנדס מר ליפא ארז ועו"ד א. בנר אל עיריית חיפה (המשיבה 2) בהצעה ליזום תכנית בניין עיר שתכלול איחוד וחלוקה ופיתוח תשתיות בגושים שונים בגבעת העיזים, ולהגישה כיזם או בשם תאגיד של בעלי המקרקעין. העירייה התנתה את הסכמתה בכך שהתכנון יבוצע בשיתוף פעולה מלא עימה, בפיקוח ובבקרה של משרד מהנדס העיר וכן בתנאים נוספים שאינם רלוונטיים לענייננו. ביום 1.12.05 חתמו הצדדים על מסמך הבנות בעניין זה (נספח א' לעתירה).

4.         לצורך מימוש תכנון גבעת העיזים, ולשם איגודם של בעלי המקרקעין לפעולה משותפת להליך תכנון גבעת העיזים, יוסדה החברה לפיתוח גבעת העיזים בע"מ - היא העותרת שלפנינו.

עם הקמתה, הכינה העותרת בשיתוף פעולה מלא של עיריית חיפה, תוכנית רעיונית אשר הוצגה לאישורו של מהנדס העיר חיפה. במהלך השנים קיימו נציגי העותרת ויועציה מגעים מתמשכים ורצופים עם נציגי העירייה לרבות פגישות רבות בהן נדונה התוכנית המוצעת לפרטיה.

5.         ביום 24.1.07 נחתם בין עיריית חיפה והעותרת מסמך הבנות נוסף לפיו הוסכם כי העותרת תשלים הכנתה של תוכנית מפורטת כמתואר במסמך (נספח ד' לעתירה). עוד הוסכם כי מהנדס העיר ילווה את הכנת התוכנית, ועם השלמתה היא תוגש לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, ולאחריה לאישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה.

6.         לא אלאה בפרטי השתלשלות העניינים לאחר החתימה על מסמך ההבנות השני מאחרוהפרטים אינם רלוונטיים לענייננו, ואולם אספר רק כי בסופו של דבר, לאחר פעילות ענפה ביותר של העותרת בקידום התוכנית בתיאום עם נציגי העירייה, לרבות קבלת אישור מחלקת המים ואישור מחלקת הדרכים לתוכנית, הוגשה התוכנית על ידי העותרת בלבד לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית, זאת מאחר שהעירייה הודיעה לעותרת כי אין בכוונתה לתמוך בתוכנית ולהצטרף להגשתה למוסדות התכנון מטעמים שונים. התוכנית קיבלה מספר חפ/2169 (להלן: "התוכנית שהוגשה").

7.         ביום 6.1.11 נתקבל במשרדי העותרת מכתבה של המשיבה בו נאמר לעותרת כי התוכנית תובא לדיון לאחר שיתמלאו דרישות הסף והתנאים המינימאליים לקליטת תוכנית בהתאם לתקנות ולהנחיות של משרד הפנים. העותרת נתבקשה במכתב זה להשלים מספר נושאים טרם קליטת התוכנית והבאתה לדיון. העותרת, לדבריה, מילאה אחר המבוקש.

8.         ביום 13.6.11  הודיעה המשיבה לעותרת כי לא תדון לגופה בתוכנית חפ/2169 כיוון שהתכנית אינה עומדת בדרישת תנאי הסף שנקבעו בחוק, שעניינם הגשת התוכנית על ידי "בעל הקרקע או מי שהוא בעל עניין בקרקע".

החלטה זו היא מושא העתירה שלפנינו, במסגרתה מבקשת העותרת להורות למשיבה לדון בתוכנית לגופה.

המחלוקת בין הצדדים

9.         המחלוקת בין הצדדים נעוצה בפרשנות שיש לתת להוראות סעיף 61 א (ב) לחוק, הקובעת כי מי שרשאי להגיש תוכנית מתאר מקומית למוסדות התכנון הם - הרשות המקומית, הועדה המקומית לתכנון, כל משרד ממשלתי וכן " בעל הקרקע או מי שיש לו עניין בקרקע " .

טענות הצדדים

10.        העותרת טוענת כי היא למעשה הזרוע הארוכה של חבריה שהם בעלי הקרקע בחלק מן המתחם, והיא הוקמה למימוש זכויותיהם החוקיות. על כן, היא עונה על הגדרת " בעל קרקע" כאמור בהוראת סעיף 61א(ב) לחוק. לחילופין, טוענת העותרת כי היא נציגתם של " בעלי עניין בקרקע", בהיותה שלוחתם של בעלי המקרקעין לצורכי תכנון המתחם כולו, ומכוח בעלותם בחלקותיהם, הם אף בעלי עניין ביתרת הקרקע.